La morosidad en expensas se afirma en el 17% y ya presiona a barrios cerrados y edificios por igual
Un relevamiento sobre 200.000 unidades muestra que una de cada cinco familias se atrasa con los gastos comunes. Las expensas subieron 36% interanual en CABA y 44,3% en la Provincia. En Balvanera, la deuda acumulada ya representa el 37% del total liquidado.
Pagar las expensas se volvió una cuenta difícil de cerrar para miles de hogares. Los últimos datos de plataformas que administran edificios y barrios privados coinciden en que la morosidad promedio ronda el 17% a nivel nacional y no cede desde mediados de 2024. Eso significa que una de cada cinco unidades funcionales acumula deuda con su consorcio, tanto en la Ciudad de Buenos Aires como en el Conurbano y el resto del país.
Un problema que ya no distingue entre edificios y countries
Aunque el porcentaje está por debajo del 20% histórico y lejos de los récords de 45% en la crisis de 2001 o del 39% en la pandemia, los administradores advierten que la persistencia del atraso empezó a volverse estructural. En los edificios de departamentos la mora se movió entre 15% y 16% en el último año; en los barrios cerrados osciló entre 17% y 18%, con un salto estacional al 26% en diciembre de 2024. La brecha se explica por el peso que tienen la seguridad, el mantenimiento de espacios verdes y los servicios centralizados en la boleta mensual de esos emprendimientos.
Por qué suben las expensas y por qué es difícil bajarlas
Detrás del atraso hay un combo de costos que no afloja. Las expensas subieron 36% interanual en CABA y 44,3% en la Provincia de Buenos Aires, con valores promedio de $326.183 y $160.921 respectivamente para marzo. Más del 75% de ese gasto corresponde a sueldos del personal, mantenimiento, limpieza y servicios públicos —agua, gas y electricidad—, rubros que ajustan por paritarias o por la quita de subsidios y dejan poco margen para recortar.
«Cuando las expensas superan cierto umbral se convierten en una carga casi tan pesada como el alquiler o la cuota del crédito», explicó Martín Eliçagaray, fundador de Simple Solutions, firma de tecnología para propiedad horizontal. El efecto se siente en el mercado locativo: inquilinos que no llegan a cubrir alquiler más expensas, y propietarios que absorben deuda para no perder el contrato.
Los consorcios que financian a los que no pagan
En la práctica, los consorcios se financian con el aporte de los vecinos que sí pagan, lo que eleva la presión sobre ellos y complica la convivencia. Las tasas de interés por pago fuera de término promedian 4,8% en CABA y 6,1% en Provincia, y algunos administradores refinancian deudas o priorizan «lo urgente» para evitar cortes de servicios. Cuando la mora se concentra en los mismos departamentos mes a mes, la caja entra en rojo y se postergan obras.
La geografía de la deuda muestra disparidades notables. En barrios como Balvanera, la deuda acumulada ya representa el 37% del total liquidado, frente a un 16% en Belgrano.
La tendencia reciente
Los números de 2025 mostraron cierta estabilidad: la morosidad fluctuó entre 15% y 17% desde junio de 2024, con un pico de 18% en diciembre por factores estacionales. En el primer semestre de 2025 volvió a 16% en enero-marzo, subió a 17% en abril-mayo y regresó a 16% en junio. Pese a que algunos reportes de 2026 hablan de una baja hacia el 10% tras la desaceleración de la inflación, otras mediciones recientes siguen ubicando el atraso cerca del 19%.
Con expensas que ya compiten con el alquiler en el presupuesto familiar y sin margen para reducir gastos fijos, los administradores anticipan que la clave pasará por mejorar la previsibilidad de los aumentos y agilizar la gestión de cobro. Mientras tanto, la deuda que no se paga hoy la termina cubriendo, tarde o temprano, el vecino de al lado.
